Ob sich eine Gebäudesanierung steuerlich auszahlt, hängt vor allem von der Nutzung ab. Wer selbst im Haus wohnt, kann energetische Maßnahmen über § 35c EStG oder Lohnkosten von Handwerkern über § 35a EStG direkt von der Steuerschuld abziehen. Wer vermietet, setzt die Kosten als Werbungskosten an, entweder sofort oder über die Abschreibung. Zwei Dinge zählen dabei immer: die Art der Maßnahme und lückenlose Nachweise.
Selbst genutztes Eigentum: Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen
Bei selbst bewohnten Häusern und Wohnungen gibt es keine Abschreibung. Stattdessen gewährt § 35c EStG eine Steuerermäßigung von 20 Prozent der Aufwendungen für energetische Sanierungen. Begünstigt sind höchstens 200.000 Euro je Objekt, also maximal 40.000 Euro Steuerersparnis. Die Ermäßigung verteilt sich auf drei Jahre: 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im dritten Jahr.
Voraussetzung ist, dass das Gebäude bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Begünstigt sind unter anderem:
- Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
- Erneuerung von Fenstern und Außentüren
- Austausch oder Optimierung der Heizungsanlage sowie Einbau digitaler Systeme zur Betriebsoptimierung
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
- Kosten für Energieberater, die die Maßnahme planen oder begleiten
Anders als bei § 35a zählen hier Material und Arbeitslohn. Die Arbeiten muss allerdings ein Fachunternehmen ausführen. Eigenleistung beim Dämmen bleibt steuerlich wertlos. Außerdem schließt eine Förderung über KfW oder BAFA für dieselbe Maßnahme die Steuerermäßigung aus. Rechnen Sie deshalb vorab durch, welcher Weg mehr bringt: Zuschüsse sind oft höher, die Steuerermäßigung ist dafür unkomplizierter zu beantragen. Da Förderbedingungen sich regelmäßig ändern, lohnt ein Blick auf die aktuell geltende Fassung und die Fristen, bis wann die Maßnahme abgeschlossen sein muss.
Handwerkerleistungen: Innenausbau, Reparaturen und Terrassenüberdachung
Für alle anderen Renovierungen im bestehenden Haushalt greift § 35a EStG. Abziehbar sind 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro pro Jahr. Das entspricht Lohnkosten von 6.000 Euro. Das gilt für Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Materialkosten sind ausgeschlossen. Anerkannt werden nur Arbeitslohn, Fahrtkosten und Maschinenstunden, und diese müssen auf der Rechnung getrennt ausgewiesen sein.
Bei den Innenausbau-Kosten profitieren Sie also nur vom Lohnanteil, etwa für Trockenbau, Fliesenarbeiten, Malerarbeiten, Bodenverlegung oder den Austausch von Elektroinstallationen. Elektro- und Gasarbeiten gehören ohnehin in die Hand eingetragener Fachbetriebe. Wer große Projekte plant, verteilt die Zahlungen sinnvoll auf zwei Kalenderjahre, um den Höchstbetrag zweimal auszuschöpfen. Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung.
Eine Terrassenüberdachung, die an ein bestehendes Haus montiert wird, kann ebenfalls unter § 35a fallen. Ausgeschlossen sind Neubaumaßnahmen bis zur Fertigstellung des Haushalts. Für eine Terrassenüberdachung in NRW stellt sich vorher eine baurechtliche Frage. Nach der Landesbauordnung sind Überdachungen bis 30 m² Fläche und bis 4 m Tiefe verfahrensfrei. Größere Anlagen brauchen in der Regel eine Baugenehmigung. Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen Abstandsflächen, Bebauungsplan und Statik einhalten. Klären Sie die Baugenehmigung für die Terrassenüberdachung in NRW vor der Bestellung mit dem Bauamt, denn ein Rückbau kostet weit mehr, als die Steuer je erstattet.
Vermietete Immobilien: Erhaltungsaufwand oder Abschreibung?
Vermieter ziehen Sanierungskosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab. Entscheidend ist die Einordnung. Erhaltungsaufwand ersetzt Vorhandenes durch Gleichwertiges, etwa neue Fenster statt alter, eine neue Heizung statt der defekten oder eine Dachsanierung. Er ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Wahlweise lässt er sich bei Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilen, was bei schwankenden Einkünften die Progression glättet.
Herstellungskosten entstehen dagegen, wenn etwas Neues geschaffen oder der Standard deutlich gehoben wird. Dazu gehören ein Dachgeschossausbau mit zusätzlicher Wohnfläche, ein Anbau oder eine neue Terrassenüberdachung am Mietobjekt. Auch eine Komplettmodernisierung zählt dazu, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche verbessert werden: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Diese Kosten gehen in die Gebäude-AfA ein und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, bei Bestandsgebäuden meist mit 2 Prozent jährlich.
Für die Abschreibung einer energetischen Sanierung bedeutet das: Der Austausch einer alten Heizung durch eine Wärmepumpe ist in vielen Fällen sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Im Rahmen einer umfassenden Standardhebung wird daraus Herstellungsaufwand. Besonders tückisch ist die 15-Prozent-Grenze. Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf netto 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur noch über die AfA absetzbar. Bei Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten gelten erhöhte Sonderabschreibungen, für Selbstnutzer über § 10f EStG.
Welche Nachweise verlangt das Finanzamt?
Die meisten Ablehnungen scheitern nicht an der Maßnahme, sondern an den Belegen. Halten Sie sich an diese Reihenfolge:
- Vor Auftragsvergabe: Förderweg festlegen (Zuschuss oder Steuerermäßigung) und gegebenenfalls die Genehmigungsfrage klären.
- Bei der Beauftragung: ein Angebot verlangen, das Lohn- und Materialkosten getrennt ausweist.
- Bei der Zahlung: ausschließlich per Überweisung zahlen. Barzahlungen erkennt das Finanzamt bei § 35a und § 35c nicht an.
- Nach Abschluss: bei energetischen Maßnahmen die Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster anfordern. Ohne dieses Formular gibt es keine Ermäßigung.
- Für Vermieter: Rechnungen nach Objekt und Maßnahme ordnen, damit sich Erhaltungs- und Herstellungsaufwand sauber trennen lassen.
Ein häufiger Fehler ist die doppelte Begünstigung. Kosten, die bereits über § 35c laufen, dürfen nicht zusätzlich bei § 35a angesetzt werden. Ebenso wenig zählen Eigenleistungen, Materialkäufe im Baumarkt oder Arbeiten von Bekannten ohne ordentliche Rechnung. Bei größeren Vorhaben, insbesondere bei vermieteten Objekten nahe der 15-Prozent-Grenze, sollten Sie einen Steuerberater vor Baubeginn einbinden und nicht erst bei der Erklärung.
Fazit: Erst einordnen, dann beauftragen
Steuerlich zählt bei einer Sanierung zuerst, wer das Gebäude nutzt. Selbstnutzer greifen auf § 35c für energetische Maßnahmen oder § 35a für Lohnkosten zurück. Vermieter entscheiden zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und Abschreibung. Legen Sie Förderweg, Genehmigung und Rechnungsaufbau fest, bevor der erste Handwerker anrückt. Dann stimmt am Ende nicht nur die Bauausführung, sondern auch der Steuerbescheid.
